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<title>ブログ</title>
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<title>専任の宅建士が取引士証の更新を忘れていた場合</title>
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行政書士の中村です。宅建士証の更新を忘れていた、業者免許の更新時に気づきました。このような問い合わせが多くあります。こういった場合、行政書士に対して、申請代行を依頼することもできます。宅建士証の更新に関する根拠条文は、以下に記載されています。まず見ていきましょう。（宅地建物取引士証の交付等）
第22条の2第十八条第一項の登録を受けている者は、登録をしている都道府県知事に対し、宅地建物取引士証の交付を申請することができる。
２宅地建物取引士証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事が国土交通省令の定めるところにより指定する講習で交付の申請前６月以内に行われるものを受講しなければならない。
３宅地建物取引士証（第五項の規定により交付された宅地建物取引士証を除く。）の有効期間は、５年とする。

（宅地建物取引士証の有効期間の更新）
第二十二条の三宅地建物取引士証の有効期間は、申請により更新する。
２前条第二項本文の規定は宅地建物取引士証の有効期間の更新を受けようとする者について、同条第三項の規定は更新後の宅地建物取引士証の有効期間について準用する。要約すると、『取引証の有効期限は、５年』『有効期間満了前６ヶ月以内に実施される法定講習を受講してください』（当然ですが、行政書士は、法定講習の受講は代行できません)と読み取ることができます。更新手続きは、宅建業者免許の更新にも影響しますので、必ず取引士の方は、自身の取引士証の更新期限の管理をしてください。当事務所に問い合わせのある内容の中には、取引士の方が取引士証の更新を忘れていたため、いざ、免許の更新をしようとしても受け付けてもらえない、というものが多数あります。企業の法務担当者等を整備している会社様は、問題ないとは思うのですが、個人開業の宅建業者様や従業員数30名以下等で宅建業を営んでいる業者様は、特に注意をして宅建士の方の取引士証の更新管理もしていくことが望ましいと言えます。それから、宅建士証のことを免許と勘違いされている方も多数お見受けします。宅建業法で免許、というと業者免許のことを指します。宅建士証は、免許ではなく、取引士証です。業者免許をうまく管理するためには、これらを二本立てで考えることが大事です。
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<link>https://nobuki-gyoseihoumu.jp/blog/detail/20241112184958/</link>
<pubDate>Tue, 12 Nov 2024 19:12:00 +0900</pubDate>
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<title>不動産売買契約書の作成は、どこに頼んだほうが良いのか？</title>
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行政書士・宅建士の中村です。不動産売買契約書の作成は、どこに頼んだほうが良いのか？たまにこんな質問を受けたことがありましたので、お答えします。＜よくある質問＞Q個人なのですが、持ち家を息子・娘に売ろうと考えておりまして、不動産売買契約書を作りたいと思います。不動産業者へ頼むのが良いのでしょうか？
それとも、弁護士・行政書士等の士業の先生に依頼したほうが良いのでしょうか？A契約書を作成することが依頼目的の場合は、不動産分野を専門にしている行政書士・弁護士・司法書士のいずれかに依頼すべきです。
なぜならば、宅建業法の解釈ですと、不動産業者（宅建業者）は契約書だけを販売をすることは禁止されているからです。
不動産業者は、仲介や自ら売主といって、不動産取引の安全と契約を成立させることが目的で、その営業対価を得ることができる、と解釈されています。契約書は無料で交付する義務があるというふうに、法律では決められています。ただし、金融機関の融資（住宅ローン）を受ける必要があるような際は、事前に金融機関に確認したほうが良いのも確かです。融資の打診をする際に、金融機関は、不動産業者の記名・押印のある重要事項説明書・売買契約書を出してください、と言われることがあります。
当事務所では、そのあたりから支援しますので、まずはお気軽にお問合せください。
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<link>https://nobuki-gyoseihoumu.jp/blog/detail/20240922025841/</link>
<pubDate>Sun, 22 Sep 2024 03:13:00 +0900</pubDate>
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<title>不動産売買契約書の作成だけをお願いしたい</title>
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不動産法務顧問行政書士の中村伸樹です。当事務所では、宅建業者様向けのサービスとして、不動産売買契約書の作成代行をお引き受けできます。普段は賃貸がメインの業者なのですが、たまに売買の取引があるため、不動産売買契約書の作成だけをお願いしたい、という要望がよくあるようです。不動産売買契約書作成代行業務は、行政書士業務の1つですので、不動産業者経験の豊富な当事務所へお問合せください。
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<link>https://nobuki-gyoseihoumu.jp/blog/detail/20240619015558/</link>
<pubDate>Wed, 19 Jun 2024 02:05:00 +0900</pubDate>
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<title>リゾートクラブ会員権の媒介価額と報酬額</title>
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行政書士の中村です。リゾートクラブ会員権の売買や媒介については、過去の判例法理により、宅建業にあたるため、宅建業法の適用を受けるとされています。しかし、宅建業法の条文やその運用と解釈についても、明確な根拠記載がなかなか見つからず、実務上の報酬額について疑問を抱えている業者様も結構多いように感じていました。そこで、リゾートクラブ会員権の媒介や販売行為が、宅建業にあたる（つまり宅建業法の規制を受ける）という前提で、実務上の対応（報酬額）について、説明します。1宅建業法第34条の2：媒介契約書（34条書面）の締結義務がある。宅建業法34条の2を参照してみます。（媒介契約）宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。一当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示二当該【宅地又は建物】を売買すべき【価額】又はその評価額（以下省略）【Q＆A】でまとめます。Ｑ１：リゾートクラブ会員権は、34条の2二号【宅地又は建物】にあたりますか？A１：リゾートクラブ会員権の権利が、宅地・建物にそのまま該当するわけではありません。Ｑ２：Ｑ１の土地・建物の媒介価額は、いくらですか？A２：０円（なし）と記載します。媒介契約書の作成自体は、宅建業法に定められた義務ですので、媒介手数料０円と記載した媒介契約書を作成してください。2媒介契約書を【２種類交付】してください。土地・建物の媒介価額は、０円です。リゾート会員権としての媒介報酬額を別途定めて別のリゾート会員権媒介契約書を作成するのです。古くから業界で設定されてきたリゾートクラブ会員権の媒介手数料としては、売買価格の３％＋12万の業者様が多いです。宅建業法では、例えば、400万円超の土地・建物の媒介手数料は、３％＋6万が上限でないの？と疑問を持つ消費者が一定数出てきてしまい、誤解を招くことがあり得ます。こういった誤解を招かないためには、土地・建物の媒介契約書を作成し、媒介手数料を０円です、と説明してください。その上で、これまで使ってきたもう一種類の媒介契約書を交付したら、理解を得られると思います。
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<link>https://nobuki-gyoseihoumu.jp/blog/detail/20240323013318/</link>
<pubDate>Sat, 23 Mar 2024 02:38:00 +0900</pubDate>
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<title>不動産賃貸（お部屋探し）について（文春オンライン）</title>
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今年に入り、文春オンライン様より２回程取材を受け、取材の一部が記事が掲載されました。主に、不動産賃貸（お部屋探し）についてです。良かったら、下記リンクよりご確認ください。①「人気だが、自分では絶対選ばない」「軽視すると痛い目に遭うのは…」不動産屋が語る、“住んではいけない賃貸物件”（2023年３月）https://bunshun.jp/articles/-/61053②ランキングはあてにならない…その街は本当に便利か？不動産屋に聞く「住んではいけない街」の特徴（2023年６月）https://bunshun.jp/articles/-/63337
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<link>https://nobuki-gyoseihoumu.jp/blog/detail/20230706115735/</link>
<pubDate>Thu, 06 Jul 2023 12:15:00 +0900</pubDate>
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<title>宅建業免許更新申請後に、業務報告書の提出を求められた際</title>
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宅建更新申請行政書士の中村伸樹と申します。宅建業の更新申請書を都庁で提出した後に、業務報告書及び取引台帳・帳簿等の追加提出を求められることがございます。これは、通常は、審査時に宅建業法違反の可能性があることが判明した際に、追加で提出や報告を求められる内容となります。内容次第では、業務停止等の処分や、社名公表等の行政指導がある可能性があることも把握しておかなければいけません。ご自身で申請した後に、業務報告書の提出を求められた際の対応の仕方にはご注意ください。当事務所では、業務報告書提出時のアドバイスや法規確認も行なうようにしておりますので、もしも、ご不安な業者様がいらっしゃるようでしたらご連絡下さい。
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<link>https://nobuki-gyoseihoumu.jp/blog/detail/20230421010234/</link>
<pubDate>Fri, 21 Apr 2023 01:16:00 +0900</pubDate>
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<title>貸主様へ、高齢者・生活保護受給者等の賃借人アパート立退きに関して支援致します。</title>
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行政書士の中村伸樹です。宅建業兼業の行政書士として、東京23区内・近郊都市の高齢者・生活保護受給者等の賃借人アパート立退きに関しお困りのオーナー様・貸主様がいらっしゃいましたら、転居先のご紹介に関しても支援致します。私、個人的に、高齢者・生活保護受給者の転居先のご紹介に関して、かなり多数の経験があります。また、業務提携をした不動産会社様・協力業者様のご紹介をすることもできます。行政書士としては、当然、書類作成がメインとなりますが、併せて、実際に一番の問題になりやすい、転居先が見つからない、等のご相談にも応じることができる行政書士として活動中です。借主の立退きでお困りの人がいらっしゃいましたら、どうぞお気軽にお問合せください。
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<link>https://nobuki-gyoseihoumu.jp/blog/detail/20221206150233/</link>
<pubDate>Tue, 06 Dec 2022 15:12:00 +0900</pubDate>
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<title>レンタルオフィスでの宅建業免許免許申請における事務所要件。</title>
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行政書士の中村伸樹です。本ページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます。このページを見ていただいた方々の多くは、おそらく、レンタルオフィスでも宅建業免許を申請でき、許可を受けることができる可能性がある、ということは既にご存知ではないかと思います。事務所要件に関しましては、通常の事務所と同しように審査されると思ってください。レンタルオフィスの場合に注意すべき点は、原則として主に３点考えられます。分かりやすく言いますと、①24時間365日使用が可能であり、有効な使用権限のある賃貸借契約であること。②事務所の独立性。他の事務所スペースを通らずして、お客様が接客テーブルまで行けること。→ここでの注意点は、レンタルオフィスの共用部分にあたるスペースは、審査の対象外であるということです。③もうひとつの事務所の独立性。可動式ではない壁、高さ1800以上のもので、囲まれていること。このあたりが、かなり審査のうえで重要なポイントとなってきます。例えば、事務所机と接客用のテーブルが分かれていること報酬額の掲示義務社名プレートの掲示義務固定電話設置義務などは、普通の事務所と同じです。＜レンタルオフィスの契約される前に注意すべきこと＞④レンタルオフィスの共用部分の会議室は、申請対象部分にはあたらないことです。また、上記①の期間に関しましては、レンタルオフィス運営会社様と賃貸借契約を締結される前に、よく確認しなければいけないかと思います。当事務所では、法人設立も含み、個人事業主として考えている方も歓迎しております。どうぞ、お気軽にご連絡ください。
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<link>https://nobuki-gyoseihoumu.jp/blog/detail/20221201155605/</link>
<pubDate>Thu, 01 Dec 2022 16:31:00 +0900</pubDate>
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<title>法務局で自筆証書遺言を保管することも良いように感じますね。</title>
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行政書士の中村伸樹です。一昨年前より、法務局で遺言書の保管ができるようになりました。何も、公正証書遺言にするほどのことではないな、という方も結構いらっしゃるのではないでしょうか？個人的には、自筆証書遺言法務局保管制度を利用することも視野に入れてみるのも良いのではないかと感じています。もちろん、自筆証書遺言は、ご自宅にて保管していても有効ではありますが、法務局で保管しておくことができる制度を利用することで、書類保管がより確実になります。法務局に支払う申請手数料は、3,900円ですね。自筆証書遺言の内容は、全てが認められるというわけではなく、例えば、遺留分についても考えておく必要がありますし、いろいろ、形式的なルールがありますね。念のため、遺言書を書く際の内容や注意点を確認されたい方がいらっしゃいましたら、どうぞお気軽に当事務所までお問合せくださいませ。
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<link>https://nobuki-gyoseihoumu.jp/blog/detail/20221201022802/</link>
<pubDate>Thu, 01 Dec 2022 02:28:00 +0900</pubDate>
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<title>住所不定、路上生活や友人宅にいそうろう中の人・ネットカフェで過ごしている人でも、生活保護を受給をすることはできますか？</title>
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行政書士（東京都中央区）の中村伸樹です。私は、東京２３区内全域で、生活保護受給の申請をお手伝いしている行政書士です。生活保護受給の申請場所は、原則として、「現在の住民票」のある住所地を管轄する福祉事務所の窓口です。しかし、住所不定、ホームレスや友人宅にお住いの人・ネットカフェを利用している状況の人は、実際、生活保護はどうなるのでしょうか？これは、民法第23条・24条を当てはめ適用することで、「居所」を住所地としてみなすことができるという運用がなされています。ただし、その判断は、当然、客観的に合理的な理由が必要となりますから、福祉事務所の判断（裁量）に委ねられる部分もございます。わかりやすく言えば、「正当な理由」です。住民票上の住所に住んでいなくて、現在、居所に住んでいる理由が重要であるわけです。例えば、路上生活の人であると、住所が不定ですが、交番や福祉事務所の所在地を住所として定め、生活保護決定をする運用がなされています。また、友人宅等にお住まいの人は、生活の本拠地（寝る場所・生活の拠点）が友人宅となるわけですから、その友人宅の所在地を管轄する福祉事務所へ申請することとなります。東京都内で生活保護を申請しようか否か、迷っている人がいらっしゃいましたら、一度、当事務所までお問合せください。
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<link>https://nobuki-gyoseihoumu.jp/blog/detail/20221120114305/</link>
<pubDate>Sun, 20 Nov 2022 12:12:00 +0900</pubDate>
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